Покупка апартаментов в Подмосковье – советы экспертов

Апартаменты появились на рынке недвижимости Подмосковья около 10 лет назад. С каждым годом они становятся все популярнее за счет, как правило, выгодного расположения и низкой цены по отношению к аналогичным квартирам. Какие издержки есть у апартаментов, кому они подойдут и к чему нужно быть готовым покупателю, читайте на портале mosreg.ru.

Ипотечные каникулы в Подмосковье: как получить отсрочку платежей>>

Правовой статус апартаментов

Главное управление государственного административно-технического надзора Московской области

В настоящее время правовой статус апартаментов не определен. Такой формат жилья существует относительно недавно, поэтому еще не сформировалось как прямого законодательства, так и устоявшейся судебной практики по этому формату недвижимости. Однако из-за все большей популярности апартаментов создание правового поля неизбежно, считает Александр Дужников, Co-Founder портала о недвижимости Move.ru и ГК A3F Group.

Как в Подмосковье продать квартиру, купленную с участием маткапитала>>

Нежилая недвижимость

Министерство строительного комплекса Московской области

Тем не менее, фактически апартаменты признаются коммерческой недвижимостью, и, хотя в таком здании спроектированы «квартиры», признать их жилыми нельзя.

К строительству такой недвижимости предъявляют меньше требований по этажности, высоте потолков, освещенности, созданию инфраструктуры. Поэтому апартаменты часто расположены очень близко к автомобильным и железным дорогам, развязкам, метро. Это вдвойне выгодно благодаря транспортной доступности и невысокой цене.

Однако у нежилого помещения есть ряд негативных особенностей, которые отличают их от квартир. Так, на апартаменты легче наложить арест и продать их с торгов в случае признания собственника должником, отмечает заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при правительстве России Александр Цыганов.

«В случае прокладки новой трассы машины могут ехать практически у балкона на пятом этаже, ведь это по предназначению не жилая квартира, а офис, эллинг или гараж», – добавляет эксперт.

Покупателю важно понимать, что перевод этих помещений в жилые невозможен, потому что они уже построены без учета норм, обязательных для жилого фонда.

Как предпринимателям в Подмосковье получить отсрочку по арендной плате>>

Стоимость апартаментов

Фотобанк Московской области

За счет нежилого статуса апартаменты в Московской области дешевле квартир в среднем на 25%, иногда разница доходит до 30%, отмечает руководитель отдела аналитики «Главстрой-Регионы» Анастасия Черняева. Она приводит в пример проект, где предусмотрены и квартиры, и апартаменты.

«В жилом комплексе «Облака» (городской округ Люберцы) разница в цене составляет 30,5%. Средняя стоимость апартаментов – 93 400 рублей за квадратный метр против 121 900 рублей за метр за квартиру на аналогичной стадии готовности», – рассказывает эксперт.

Средняя цена на апартаменты в Подмосковье в августе 2020 года – 118 550 рублей за квадратный метр. При этом рост стоимости апартаментов сопоставим с ростом стоимости квартир: с начала года средняя цена увеличилась на 9,8%, а по сравнению с аналогичным периодом 2019 года рост составил 20,7%.

Александр Дужников прогнозирует, что цена апартаментов будет только расти: «В ближайшее время мы сможем увидеть существенный рост цены за счет появления государственного регулирования. Стало уже понятным, что государство не станет ограничивать подобный вид строительства».

Как в Подмосковье онлайн оформить субсидию на оплату коммунальных услуг>>

Объем рынка апартаментов в Подмосковье

Министерство инвестиций, промышленности и науки Московской области

Доступность апартаментов сказывается на возрастающей популярности такого формата недвижимости. За 10 лет он сумел завоевать до 10% рынка Подмосковья.

«На сегодняшний день совокупная площадь домов с апартаментами в процессе строительства составляет 197 тысяч квадратных метров. Доля апартаментов в структуре предложения на первичном рынке Московской области составляет 3,4%», – уточняет Анастасия Черняева.

Всего в продаже от застройщиков более тысячи объектов в восьми проектах.

На каких основаниях могут выселить из муниципального жилья - разъяснения прокуратуры>>

Инвестиции и окупаемость

©, пресс-служба Уполномоченного по защите прав предпринимателей в Московской области

По словам Анастасии Черняевой, основная масса сделок по покупке апартаментов в Подмосковье – инвестиции. Их покупают, чтобы в дальнейшем сдавать в аренду. Это оказывается выгоднее, чем сдача квартиры.

Александр Дужников делает примерный расчет: «В случае покупки апартаментов для сдачи в аренду срок окупаемости составит 12-16 лет, а в случае обычной квартиры это значение увеличится до 18-22».

Однако для того, чтобы апартаменты окупились и принесли доход, нужно грамотно выбрать локацию. Они должны быть удобно расположены для работающих арендаторов, а само здание должно отвечать требованиям комфорта. В противном случае, предупреждает Александр Цыганов, есть риск превращения здания в дешевое «арендное гетто», откуда платежеспособные квартиросъемщики будут стараться съехать, ведь апартаменты – это как правило небольшие студии, которых на этаже может быть до 15.

Как в Подмосковье провести собрание собственников квартир в электронном формате>>

Налог на недвижимость

©, pixabay.com

Поскольку апартаменты – нежилое помещение, нужно быть готовым, к тому, что на них действует другое налогообложение. Вместо привычной ставки в 0,1% для квартиры, за апартаменты гостиничного вида нужно платить 0,5% и 2% за остальные.

Как оформить перепланировку квартиры в Подмосковье>>

Льготы и субсидии

Министерство строительного комплекса Московской области

Нежилой статус апартаментов не позволяет покупателям воспользоваться субсидиями и льготами, возможными при покупке квартиры. Так, нельзя использовать материнский капитал, получить льготную семейную ипотеку, оформить имущественный налоговый вычет.

Расселение аварийных домов в Подмосковье: как добиться переезда из опасного жилья>>

Прописка и инфраструктура

Министерство инвестиций, промышленности и науки Московской области

Еще одна издержка апартаментов – отсутствие социальной инфраструктуры. У застройщиков нет обязательства возводить в апарт-комплексах все то, что нужно для жизни – поликлиники, школы и детские сады – так как здание с апартаментами не является жилым домом.

В апартаментах нельзя оформить постоянную регистрацию.

Где купить таунхаус в Подмосковье: особенности загородного жилья>>

Кому подходят апартаменты

Фотобанк Московской области

Эти издержки делают апартаменты неудобными для семей с детьми. Скорее, такой тип недвижимости подойдет одиноким молодым людям и парам в качестве первого жилья, пока они не станут на ноги. Подходят апартаменты и тем, у кого уже есть «обычное» жилье и свободные средства для инвестирования.

Как в Подмосковье принять участие в программе «Семейная ипотека»>>