Покупка апартаментов в Подмосковье – советы экспертов
Апартаменты появились на рынке недвижимости Подмосковья около 10 лет назад. С каждым годом они становятся все популярнее за счет, как правило, выгодного расположения и низкой цены по отношению к аналогичным квартирам. Какие издержки есть у апартаментов, кому они подойдут и к чему нужно быть готовым покупателю, читайте на портале mosreg.ru.
Правовой статус апартаментов
В настоящее время правовой статус апартаментов не определен. Такой формат жилья существует относительно недавно, поэтому еще не сформировалось как прямого законодательства, так и устоявшейся судебной практики по этому формату недвижимости. Однако из-за все большей популярности апартаментов создание правового поля неизбежно, считает Александр Дужников, Co-Founder портала о недвижимости Move.ru и ГК A3F Group.
Нежилая недвижимость
Тем не менее, фактически апартаменты признаются коммерческой недвижимостью, и, хотя в таком здании спроектированы «квартиры», признать их жилыми нельзя.
К строительству такой недвижимости предъявляют меньше требований по этажности, высоте потолков, освещенности, созданию инфраструктуры. Поэтому апартаменты часто расположены очень близко к автомобильным и железным дорогам, развязкам, метро. Это вдвойне выгодно благодаря транспортной доступности и невысокой цене.
Однако у нежилого помещения есть ряд негативных особенностей, которые отличают их от квартир. Так, на апартаменты легче наложить арест и продать их с торгов в случае признания собственника должником, отмечает заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при правительстве России Александр Цыганов.
«В случае прокладки новой трассы машины могут ехать практически у балкона на пятом этаже, ведь это по предназначению не жилая квартира, а офис, эллинг или гараж», – добавляет эксперт.
Покупателю важно понимать, что перевод этих помещений в жилые невозможен, потому что они уже построены без учета норм, обязательных для жилого фонда.
Стоимость апартаментов
За счет нежилого статуса апартаменты в Московской области дешевле квартир в среднем на 25%, иногда разница доходит до 30%, отмечает руководитель отдела аналитики «Главстрой-Регионы» Анастасия Черняева. Она приводит в пример проект, где предусмотрены и квартиры, и апартаменты.
«В жилом комплексе «Облака» (городской округ Люберцы) разница в цене составляет 30,5%. Средняя стоимость апартаментов – 93 400 рублей за квадратный метр против 121 900 рублей за метр за квартиру на аналогичной стадии готовности», – рассказывает эксперт.
Средняя цена на апартаменты в Подмосковье в августе 2020 года – 118 550 рублей за квадратный метр. При этом рост стоимости апартаментов сопоставим с ростом стоимости квартир: с начала года средняя цена увеличилась на 9,8%, а по сравнению с аналогичным периодом 2019 года рост составил 20,7%.
Александр Дужников прогнозирует, что цена апартаментов будет только расти: «В ближайшее время мы сможем увидеть существенный рост цены за счет появления государственного регулирования. Стало уже понятным, что государство не станет ограничивать подобный вид строительства».
Объем рынка апартаментов в Подмосковье
Доступность апартаментов сказывается на возрастающей популярности такого формата недвижимости. За 10 лет он сумел завоевать до 10% рынка Подмосковья.
«На сегодняшний день совокупная площадь домов с апартаментами в процессе строительства составляет 197 тысяч квадратных метров. Доля апартаментов в структуре предложения на первичном рынке Московской области составляет 3,4%», – уточняет Анастасия Черняева.
Всего в продаже от застройщиков более тысячи объектов в восьми проектах.
Инвестиции и окупаемость
По словам Анастасии Черняевой, основная масса сделок по покупке апартаментов в Подмосковье – инвестиции. Их покупают, чтобы в дальнейшем сдавать в аренду. Это оказывается выгоднее, чем сдача квартиры.
Александр Дужников делает примерный расчет: «В случае покупки апартаментов для сдачи в аренду срок окупаемости составит 12-16 лет, а в случае обычной квартиры это значение увеличится до 18-22».
Однако для того, чтобы апартаменты окупились и принесли доход, нужно грамотно выбрать локацию. Они должны быть удобно расположены для работающих арендаторов, а само здание должно отвечать требованиям комфорта. В противном случае, предупреждает Александр Цыганов, есть риск превращения здания в дешевое «арендное гетто», откуда платежеспособные квартиросъемщики будут стараться съехать, ведь апартаменты – это как правило небольшие студии, которых на этаже может быть до 15.
Налог на недвижимость
Поскольку апартаменты – нежилое помещение, нужно быть готовым, к тому, что на них действует другое налогообложение. Вместо привычной ставки в 0,1% для квартиры, за апартаменты гостиничного вида нужно платить 0,5% и 2% за остальные.
Льготы и субсидии
Нежилой статус апартаментов не позволяет покупателям воспользоваться субсидиями и льготами, возможными при покупке квартиры. Так, нельзя использовать материнский капитал, получить льготную семейную ипотеку, оформить имущественный налоговый вычет.
Прописка и инфраструктура
Еще одна издержка апартаментов – отсутствие социальной инфраструктуры. У застройщиков нет обязательства возводить в апарт-комплексах все то, что нужно для жизни – поликлиники, школы и детские сады – так как здание с апартаментами не является жилым домом.
В апартаментах нельзя оформить постоянную регистрацию.
Кому подходят апартаменты
Эти издержки делают апартаменты неудобными для семей с детьми. Скорее, такой тип недвижимости подойдет одиноким молодым людям и парам в качестве первого жилья, пока они не станут на ноги. Подходят апартаменты и тем, у кого уже есть «обычное» жилье и свободные средства для инвестирования.
Лента новостей
09 июня 2023, 17:43
«Культурные каникулы в Подмосковье»: ДК региона запускают новый проект
09 июня 2023, 14:32
Волоколамцам рассказали об усадьбах Подмосковья, связанных с Александром Сергеевичем Пушкиным
09 июня 2023, 14:31
Жителей Волоколамска приглашают на виртуальную прогулку по селу XVI века в Ступино
09 июня 2023, 14:29
Минтранс Подмосковья призывает волоколамцев соблюдать ПДД в длинные выходные
09 июня 2023, 14:24
Волоколамцам рассказали о сервисе для онлайн расчета обязательных элементов благоустройства
09 июня 2023, 14:13
В 30 округах Подмосковья в предстоящие праздничные выходные пройдут тематические ярмарки
09 июня 2023, 14:12
Жителям Волоколамска рассказали о том, как будет работь в праздничные дни июня отдел ЗАГС